Nejdůležitější pravidla pro flipování novostaveb
Flipování novostaveb může být velmi výnosným typem investování do nemovitostí, ale jsou tu i jistá rizika. Na co je třeba si dát pozor? →
Na co si dát pozor při flipování novostaveb?
Hlavní rozdíly mezi investování do nemovitostí ve formě flipování a nákupu s následným pronájmem jsme si už obecně ukázali v tomto článku.
Konkrétním příkladům a detailnějšímu ponoru do problematiky se zase věnoval tento text. Proto se dnes zaměříme pouze na flipování novostaveb. Jaká má pravidla?
Zdroj: https://unsplash.com/photos/white-concrete-building-under-blue-sky-during-daytime-QL7KdXdcfWA
S investicemi do novostaveb s vidinou flipování je třeba začít co nejdříve. Developer totiž před zahájením výstavby či v jejím průběhu prodává bytové jednotky se slevou.
Tedy levněji, než kolik si za ně říká po dokončení výstavby.
Mějte ale na paměti, že fáze projektu, ve které se do něj rozhodnete zapojit, hraje velkou roli v budoucím zhodnocení.
Investice ještě před získáním stavebního povolení se vám nemusí vyplatit, protože rozhodnutí úřadů může trvat klidně i déle než následná stavba. A vámi složené prostředky budou celou dobu nečinně čekat na to, až se bude moct začít stavět.
Plynutí času tak nebude hrát pro vás, ale spíš proti vám.
Proto je jistější investovat buď po zahájení stavebních prací, nebo ještě předtím, ale až po získání stavebního povolení.
I tehdy vám developer dá tzv. „early birds discount“. Tedy slevu za brzké investování, která se může pohybovat mezi 10 až 15 % z celé kupní ceny.
A navíc po vás budou chtít složit například pouze 10 % z kupní ceny.
Pokud například dnes podepíšete budoucí kupní smlouvu na nemovitost s cenou 10 milionů korun, tak vám stačí mít k dispozici prostředky ve výši pouze 1 milionu korun, který ihned složíte jako 10% zálohu.
Developer se následně pustí do stavby, která může trvat jeden a půl roku, dva roky nebo klidně dva a půl roku. Poté byty začne prodávat bez slevy, tedy za 11,5 milionu korun.
A vy můžete také.
Třeba prostřednictví smlouvy o smlouvě budoucí, kdy svou smlouvu (a všechny závazky z ní vyplývající) prodáte třetí straně.
Buď za stejnou cenu, za kterou nové byty nabízí developer, nebo o něco levněji.
Pro účely názorného příkladu ale budeme kalkulovat se stejnou cenou, tj. 11,5 milionů korun.
V takovém případě při investici 1 milion korun (a povinností doplatit zbývajících 9) prodáte tuto budoucí kupní smlouvy za 11,5 milionů.
Inkasujete tedy 2,5 milionu korun, což po odečtení milionové počáteční investice znamená čistý zisk ve výši 1,5 milionu korun.
Obecně sice platí, že dává smysl prodávat za trochu nižší částku než developer, který má coby realizátor projektu lepší vyjednávací pozici a jistě i marketingový budget, ale konkrétní cena vždy vychází ze dvou faktorů.
Z poptávky a zájmu o danou nemovitost.
Z výše slevy, kterou jste díky brzkému podepsání kupní smlouvy získali.
První zhodnocení vaší investice tedy bude představovat nižší kupní cena, za kterou jste nemovitost pořídili.
Druhé přijde s plynutím času.
Do budoucí prodejní ceny bytu se totiž promítne řada proměnných, jako inflace nebo plošné zvyšování hodnoty nemovitostí. Vy tedy v roce 2023 koupíte byt za zlevněnou cenu s takřka 100% jistotou, že ho po dostavění prodáte za výrazně vyšší částku.
A to bude ten druhý výnos investice.
Pojďme si na závěr shrnout ta nejdůležitější pravidla.
Co všechno potřebujete mít na paměti při uvažování o flipování novostaveb?
Čím dříve investujete, čím větší potenciální výnos můžete získat.
Investovat do developerského projektu ještě před získáním stavebního povolení je riskantní.
Dejte si pozor na podvodné developery.
Pozor také na malé developery, jejichž projekty mají křehkou strukturu financování – největší developerův nepřítel je čas, který mu požírá úroky. Pokud se výstavba zasekne, tak developer skončí ve ztrátě či dokonce v insolvenci. A vy můžete přijít o peníze i možnost výhodného prodeje.
Už dostavěné nemovitosti developer nemůže prodávat se slevou. Ani kdyby například plošně klesaly hodnoty nemovitostí. On už totiž zaplatil pozemky, materiál i lidskou práci. Proto musí bez ohledu na aktuální situaci prodat bytové jednotky tak aby se mu investice vrátila a ideálně i vykázal zisk.
Prostudujte si lokalitu developerského projektu a zjistěte, zda náhodou v jejím okolí nemá město či soukromý v plánu provést změny, které v době počítaného dokončení stavby ovlivnily cenu tamních nemovitostí. Platí zde jednoduchá matematika: kvalitní lokalita = vysoká poptávka, nekvalitní lokalita = malá poptávka => problém.
Co si z toho odnést?
Investování do nemovitostí formou flipování novostaveb může být zajímavou a ziskovou strategií, obnáší ale i určitá rizika. Minimalizujete je zapojením se do projektu až po získání stavebního povolení, důkladným prověřením developera i struktury financování a průzkumem lokality, včetně připravovaných nebo již odsouhlasených změn, které by v době dostavění mohly negativně ovlivnit hodnotu nemovitosti. Pak už je zásadní hlavně začít co nejdříve, abyste dostali slevu z budoucího prodeje měli do nejvyšší výnos.
