Flipovat či pronajímat nemovitost? | GetFlat
Co je třeba brát v potaz při rozhodnutí, zda nemovitosti flipovat nebo raději pronajímat? Odpověď najdete v našem článku. →
Otestuj ➡➡GETFLAT - platformu na vyhledání investičních nemovitostí
Co potřebujete vědět k rozhodnutí, zda nemovitosti flipovat, nebo pronajímat?
Hlavní rozdíly mezi investování do nemovitostí ve formě flipování a nákupu s následným pronájmem jsme si už obecně ukázali v předchozím článku. Dnes se na toto téma podíváme trochu detailněji a půjdeme více do hloubky.
Jaký je rozdíl mezi flipováním a nákupem za účelem pronájmu?
Nemovitosti flipujeme kvůli okamžitému a jednorázovému zisku, kdy se je po nákupu snažíme prodávat se ziskem. Při investování do nemovitostí s výhledem pronájmu cílíme na dlouhodobý výnos ve formě pronájmu.
Rozdíl tedy spočívá především v tom:
kdy chcete inkasovat zisk;
jak velký zisk chcete obdržet;
jak dlouho jste ochotni čekat, než jej dosáhnete.
Můžete chtít například zisk ve výši 50 % z pořizovací ceny nemovitosti, ale to nemusí být reálné hned. Roli hraje mnoho faktorů, jako je ekonomická situace, aktuální sazby hypoték, kupní síla obyvatelstva či změny na realitním trhu.
Proto hrozí, že si na prodej za požadovanou částku budete muset třeba 5 let počkat – a mezitím byt pronajímat.
Z toho důvodu je zásadní mít již před investováním do nemovitostí detailně zpracovaný byznys plán, abyste věděli, čeho konkrétně chcete dosáhnout.
Ve výše uvedeném příkladu vůbec neřešíme to, jestli vyděláme nebo proděláme, ale operujeme pouze s konkrétním počtem %, které chceme vydělat.
Řešíme tak pouze to, jak chceme na tento výnos čekat. A jakým způsobem ho dosáhnout co nejrychleji.
Prodělat na investování do nemovitostí – tedy například když nakoupíte byt za 5 milionů a prodáte ho za 4 – totiž lze pouze v situaci, když vliv času hraje proti vám.
Hledejte za tím úroky (pokud tedy financujete investici formou úvěru).
Ty vám požírají potenciální výnos.
Pokud máte sjednaný až příliš vysoký úrok splátek, tak se vám výrazně snižuje výnosnost investice, protože např. tržní hodnota nájemného je stejná nebo menší než výše úvěru či tržní hodnota nemovitosti je stejná nebo menší, než kolik byla pořizovací cena.
Příklad: Koupili jste investiční nemovitost, na kterou jste si vzali úvěr ve výši 5 milionů Kč s 6% úrokem a dobou splatnosti 20 let. Vaše měsíční splátka činí 35 822 Kč. Nejdříve jste byt nabízeli k pronájmu za 40 tisíc, ale nenašel se žádný zájemce. Poté ani za 35 tisíc. Nakonec jste někoho našli teprve, až jste slevili na nájem ve výši 30 tisíc korun. V takové situaci ale každý měsíc proděláváte 5 822 Kč. A musíte tak čekat buď na změnu trhu (a nového nájemníka s výrazně vyšším nájmem), nebo refinancování hypotéky. Oboje ale může trvat i několik let, během kterých budete kvůli až příliš vysokému úroku prodělávat peníze.
Jindy ale úroky hrají ve váš prospěch:
protože například vlastníte nemovitost, jejíž hodnota roste o 5 % ročně a financujete ji prostřednictvím úvěru se sazbou je 3%. V tomto případě máte kladný výnosový diferenciál 2% a vliv času působí pozitivně.
Negativní vliv času si ale zaslouží ještě detailnější příklad, ať máte jasnou představu, co teoreticky hrozí.
Máte nemovitosti, jejíž hodnota roste o 5 % ročně, ale finacujete ji skrz drahý úvěr, např. kontokorentem, u něhož platíte 10-15% úrok.
Tento byt ale musíte nejprve zrekonstruovat, abyste jej poté mohli obsadit nájemníkem.
Po celou dobu rekonstrukce ale musíte platit vysoké úroky.
Jenže rekonstrukce se kvůli dlouhému vyřizovací stavebního povolení nebo problémům s řemeslníky nečekaně protáhla a všechny vaše cash flow rezervy padly na placení úroků – takže rázem chcete nemovitost oproti původním plánům prodat.
Aktuálně však probíhá krátkodobá ekonomická krize, kvůli které dosud rostoucí ceny nemovitostí stagnují či klesají.
Spolu s tím i vlivem vysoké úrokové sazby klesá i poptávka.
Navíc kdo by si chtěl v této situaci koupit byt, který není zrekonstruovaný a možná ani nemá vydané stavebního povolení?
… ale vy už na prodej pospícháte, protože jinak nebudete schopni dále platit úroky.
Proto přistoupíte na nabídku zájemce, která je výrazně nižší než pořizovací cena.
A ke ztrátám ještě připočtěte náklady na rekonstrukci nebo ztrátu z úroků.
Podobnému riziku se vystavujete zejména u developerských projektů, které jsou financované z peněz budoucích kupujících, ale narazit na něj můžete i v jiných případech.
Proto i v tak relativně stabilním a na první pohled bezpečném odvětví, jako je investování do nemovitostí, vždy potřebujete kvalitní byznys plán.
Když máte střednědobou i dlouhodobou vizi a přesně víte, čeho chcete dosáhnout, tak můžete klidně odmítnout i opravdu výhodnou příležitost jen proto, že nezapadá do vašeho plánu – a nebude vás to mrzet.
Když ale nemáte plán, tak se můžete nechat snadno zlákat zdánlivě výhodnou nabídkou, která skrývá rizika, s nimiž si nemusíte vědět rady – a bude vás to mrzet.
Vyberte si tedy svou strategii a té se držte.
Inspirací vám může být následující seznam konkrétních způsobů investování do nemovitostí formou flipování a nákupu s následným pronájmem.
Nákup a pronájem
a) Věcná břemena
Příklad: Koupíte nemovitost za 1/5 hodnoty s tím, že tam aktuální majitel v důchodovém věku dožije. S nemovitostí tedy můžete nakládat až po úmrtí dané osoby, což ale může být za rok, 5 let, 10 let i 20 let
b) Nákup a pronájem
Příklad: Nakoupíte nemovitost v kvalitním stavu, kterou můžete dát ihned k pronájmu.
c) Nákup, rekonstrukce a pronájem
Příklad: Nakoupíte starou nemovitosti v katastrofálním stavu, provedete kompletní rekonstrukci a poté ji pronajímáte.
d) Nákup, rekonstrukce, změna dispozice a pronájem
Malá bytová jednotka
Příklad: Koupíte byt 1+kk o velikosti 45m2, postavíte příčku, zrekonstruujete byt a prodáváte jako 2+kk. Cena vám de facto pouze kvůli postavení příčky vyletí nahoru (v některých případech to může být i okolo 30 %). A aby toho nebylo málo, tak na podobnou úpravu nepotřebujete stavební povolení.
Velký byt
Příklad: Koupíte si velký byt o velikosti 120m2, a předěláte jej na 3-4 menší byty. V některých případech nepotřebujete stavební povolení ani souhlas ostatních vlastníků. Takto rozdělené a spolu bezprostředně sousedící byty v praxi můžete pronajmout i za větší částku, než jeden samostatný velký byt. A třeba místo jednoho nájmu ve výši 30 tisíc máte 3-4 po 50 tisících.
Celé patro či činžovní dům
Příklad: Koupíte celé jedno patro nebo činžovní dům, který zrekonstrujete, stávající byty rozdělíte na více bytových jednotek a ty poté pronajímáte.
2. Flipování nemovitostí
a) Flipování novostaveb
Příklad: Ještě před začátkem stavby máte možnost koupit nemovitost o 10-20 % levněji, než kolik bude stát po dokončení. Díky této slevě a vlivu času, kdy dlouhodobě cena nemovitostí roste můžete nemovitost po dokončení nebo těsně před ní prodat s pěkným ziskem.
b) Flipování podílů na nemovitosti
Příklad: Koupíte 1/3 domu, přičemž zbylé ⅔ i nadále vlastní původní majitel celé nemovitosti. Ale vzhledem k tomu, že prodej části nemovitosti zpravidla bývá zdůvodněný nějakým problémem, tak tu 1/3 s největší pravděpodobností nekoupíte poměrově za 1/3 prodejní ceny, ale třeba za 1/10 či 1/5. Problém následně vyřešíte a poté svůj podíl už prodáte za tržní cenu
c) Flipování objektů před rekonstrukcí
Příklad: Objekt nakoupíte, zrekonstruujete a prodáte se ziskem.
d) Flipování činžovních domů
Příklad: Dům výhodně koupíte (celé bytové celky se prodávají významně levněji než jednotlivé byty), zrekonstruujete a poté prodáte po jednotlivých bytech se ziskem.
e) Flipování garáží
Příklad: Nakoupíte a bez potřeby rekonstrukce garáž ihned „otočíte“ a prodáte dráž.
f) Flipování bytových a nebytových prostor
Příklad: Koupíte kus objektu, kde je část bytových a nebytových prostor. Prostory nebytové upravíte na prostory k bydlení, čímž významně zvýšíte jejich hodnotu a prodáte se ziskem. Nebytové prostory lze případně změnit i na ateliéry.
g) Exekuce
Příklad: Vykoupíte osobu, která vlastní zajímavou nemovitost, z exekucí, čímž získáte právo na část či celou nemovitost, kterou následně můžete prodat.
h) Dražby a výkupy
Příklad: Koupíte nemovitosti během veřejné dražby a následný prodej se ziskem.
i) Flipování přízemních bytů v -1.podlaží
Příklad: Koupíte byty se sníženým tereném, které mají okna „do zahrady“ nebo „do ulice na chodník“. Podobné nemovitosti se – na rozdíl od minulosti – již běžně využívá i k dlouhodobému bydlení a není problém pro ně sehnat zájemce.
j) Nákup, rekonstrukce změna dispozice a prodej
Příkladu snad netřeba. 🙂
Co si z toho odnést?
Před rozhodnutím, zda se pustíte do flipování nebo nákupu s následným pronájmem si potřebujete (nechat) zpracovat byznys plán, abyste mimo jiné věděli, kdy chcete inkasovat zisk, jak velký zisk chcete obdržet a jak dlouho jste ochotní čekat na jeho dosažení. Kvalitní strategie – třeba i s dopomocí externího odborníka – je základ úspěchu. A toho už se poté se stačí „pouze“ držet.
Otestuj ➡➡GETFLAT - platformu na vyhledání investičních nemovitostí